盼望着，盼望着，存量房贷利率终于下降了，这回真的来了！
8月31日晚间，央行官网发布了《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。
这两个通知可谓是信息满满，都是一些重磅的消息。
第1个是房贷最低首付实行全国统一。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
但至于最终的首付比例是多少，要因城施策，对于热点城市首付比例可能相对比较高；但对于大多数城市，首套房比例有可能按20%执行，二套房按30%执行。
第2个是存量房贷利率可以下调了。【周边网】
最近一段时间有关下调存量房贷利率的消息一直引起市场的极大关注，之前相关部门也曾经出台过文件，鼓励各大银行跟用户自主协商下调存量房贷利率，但很多银行并没有出台相关政策对此进行操作，也就是说银行到底要不要给存量房贷客户下调利率是由银行自己做主。
但这次不一样了，这次央行已经明确下发文件规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；此外借款人也可以向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
这个是刚性文件，这意味着银行想下调也得下调，不想下调也得下调，只要用户申请，银行必须按照央行的规定进行操作，估计未来一段时间银行有得忙了。
看到这我相信广大有存量房贷在身的朋友都是一片欢呼的，大家终于等来了存量房贷利率的下调。
前几年在房贷利率比较高的时候，很多人都是在高位申请的房贷，有个别用户首套房利率甚至可以达到6%以上，而现在很多地方新发放的房贷利率已经下降了4%左右，相当于很多存量房贷要比新申请的房贷高出很多，这引起了很多人不满，所以很多人都希望央行出台文件下调存量房贷利率，现在央行终于如大家所愿了。
那存量房贷利率如何申请下调呢？我们来看具体的操作。
第一、哪些人可以申请房贷利率下调？
按照央行的文件，2023年8月31日前金融机构已发放（在还款中），已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款都可以向银行提交申请进行贷款调整。
第二、如何申请下调存量房贷利率？
至于怎么申请有两种方式，一种是直接向银行申请新的住房贷款，然后把原有的住房贷款还清，最后大家按照新贷款的月供来偿还就可以。
还有一种方式是不用偿还原来贷款，而是跟银行重新协商利率，对利率进行调整。
当然至于怎么操作，是通过线上申请还是线下申请，要等各大银行出台具体的政策才知道，我相信再过几天银行会有相应的政策出来的。
不过可以肯定是，在这个政策出台之后，肯定有大量的人向银行申请对存量房贷利率进行调整，所以大家可能需要排很长的时间。
第三、利率能够下降多少？
在央行出台政策之后，我相信大家都非常关心，如果重新向银行申请贷款，存量房贷利率能够下降多少。
针对这个问题，大家首先要了解央行对存量房贷利率调整的规定，按照央行文件的规定，至于利率能够下调多少，没有一个统一的标准，大家要自行跟银行协商，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
对这个规定，很多人可能比较难理解，其实很简单，我们举一个简单的例子。
比如一个人是在2021年申请的首套房贷，当时所在城市首套房利率最低下限是LPR-5个基点，但因为当时资金比较紧张，所以银行上浮的利率比较高，客户实际申请贷款的利率是LPR+60个基点。
虽然最近两年时间LPR下降了，但在2023年年初利率重新定价的时候是参考去年12月份来执行的（2022年12月份LPR是4.3%），这意味着这个客户的当前的实际利率仍然达到4.9%。
按照原来的政策，客户加60个基点是不能改变的，不论LPR下降到什么程度，都必须加60个基点。
但是按照央行的最新政策，客户可以自行跟银行协商利率，也就是说最低利率可以下降到LPR-5个基点（原房贷申请时所在城市最低利率下限政策），如此一来，他的房贷利率就只需要4.15%。
按照这个利率来推算，同样是100万30年等额本息，每个月的月供可以少446元左右，一年就可以减少5355元左右的利息支出，这个减少的幅度还是比较明显的。
但至于最终能够减少多少，大家要以所在城市实际政策为准，关键要看所在银行的利率政策以及大家申请房贷时所在城市利率下限的政策才能知道最终的答案。
不过在这有一个问题，因为LPR是从2019年10月份之后才正式实施的，至于2019年10月份之前申请的房贷会参考什么样的政策来执行，可能是按照5年期贷款基准利率减去所在地的最低利率政策，然后得到一个加点幅度。
第四、需要注意哪些事项？
虽然央行出台政策允许大家跟银行自行协商存量房贷利率，但在这里面有几个地方是需要注意的。
一方面是房贷的重新申请或者协商利率只能在原来的银行办理，不能跨行。比如大家原来在工商银行申请的房贷，那就只能在工商银行申请不能转移到农业银行去。
另一方面重新申请房贷之后，政策仍然按照房贷来落实，但这些贷款只能用来偿还原来房贷，不能用于做其他用途，如果违规随时有可能被收回。
以上是关于存量房贷重新申请或者协商率的一些具体问题，至于细节怎么操作，大家要去银行咨询具体的情况，或者等待银行出台相关政策之后才能够了解全部。
